Logements classés G : ce qui change en 2025 à Évreux et en Normandie

 

Réforme du 1er avril 2025 : les logements classés G réintègrent partiellement le parc locatif, sous conditions techniques, économiques et juridiques

 

Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté un texte de réforme visant à assouplir l’interdiction de louer les logements classés G, identifiés via le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Ce classement, longtemps associé à l’indécence énergétique, est aujourd’hui réexaminé à la lumière des réalités économiques et techniques du parc bâti ancien. La réforme marque ainsi un retour à la proportionnalité, tout en maintenant l’objectif de réduction des passoires thermiques.

 

1. Une lecture plus nuancée de l’indécence énergétique : vers une régulation par la faisabilité du DPE

 

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE réglementaire sont réputés non conformes à la décence locative. Cette note énergétique, exprimée par la méthode 3CL, expose les bailleurs à des interdictions strictes de mise en location. Pourtant, le DPE ne tient pas toujours compte des spécificités architecturales ou économiques du bâti ancien.

 

La réforme introduit trois cas de figure dérogatoires au regard du DPE :

• En copropriété, un sursis de 5 ans est accordé si des travaux ont été votés en AG.

• En monopropriété ou maison individuelle, un sursis de 3 ans est prévu si des travaux sont engagés.

• Une dérogation définitive est possible si les travaux nécessaires à un DPE F sont techniquement irréalisables ou financièrement disproportionnés.

 

2. Le coût disproportionné face au DPE : une nouveauté juridique majeure

 

Jusqu’à présent, le classement DPE G entraînait mécaniquement l’interdiction de louer, sans tenir compte de la faisabilité ou de la rentabilité des travaux. Désormais, si les travaux nécessaires pour atteindre un classement F sont disproportionnés par rapport à la valeur du bien, le propriétaire pourra continuer à louer son logement.

 

Il devra cependant prouver que tous les travaux compatibles avec l’amélioration du DPE ont été réalisés. Le décret attendu précisera le seuil de disproportion, probablement en croisant coût global des travaux / valeur vénale / gains sur le DPE.

 

Cette disposition repositionne le DPE comme un indicateur évolutif et contextualisé, et non comme un couperet automatique.

 

3. Réduction de loyer et contentieux : la réforme sécurise les baux malgré un DPE G

 

Avant la réforme, un DPE G exposait le bailleur à une double peine : interdiction de location, et risque de demande judiciaire de réduction de loyer. Désormais, la réforme établit une distinction claire :

• Si le logement G est loué dans un cadre conforme (sursis ou dérogation), aucune réduction de loyer ne pourra être exigée, même si le DPE reste à G.

• Si le bailleur loue illégalement un logement classé G, une réduction pourra être demandée, limitée au surcoût énergétique réel (différence estimée entre DPE F et G, généralement 20 à 40€/mois).

 

Le DPE reste donc central dans l’arbitrage des litiges locatifs, mais n’est plus seul à faire foi : la diligence du propriétaire devient un critère d’appréciation.

 

4. Une revalorisation du DPE comme outil technique de rénovation

 

La réforme redonne au Diagnostic de Performance Énergétique son rôle initial : aider à planifier des travaux cohérents, et non condamner un logement sans nuance. Le bailleur devra désormais :

• Fournir un DPE réglementaire à jour,

• Présenter une étude thermique avec bouquet de travaux cohérent,

• Justifier de son engagement via des devis, votes en AG, ou études de faisabilité,

• Démontrer les obstacles réels à l’atteinte d’un DPE F.

 

Ce renforcement du rôle du DPE comme outil d’aide à la décision — et non comme simple note de sanction — ouvre la voie à une rénovation progressive, contextualisée et pilotée par des professionnels.

 

Conclusion : un DPE plus stratégique, au service d’une transition énergétique réaliste

 

La réforme du 1er avril 2025 repositionne le DPE dans une logique de transition énergétique adaptée à la réalité du terrain. Elle reconnaît la complexité des situations, la diversité des bâtis, et les limites économiques de certains projets de rénovation.

 

À Évreux, dans l’Eure, et plus largement en Normandie, ce texte va permettre à de nombreux logements classés G de retrouver une existence locative légale, sans pour autant relâcher l’objectif de performance.

 

Le DPE devient, plus que jamais, un outil de diagnostic stratégique — et non un couperet réglementaire. Pour les professionnels du bâtiment, c’est l’occasion de recentrer la rénovation énergétique sur l’ingénierie, la faisabilité, et la logique constructive.