Vente d’immeuble, mise en copropriété et diagnostics : ce qu’il faut savoir sur le DTG et le DPE collectif

 

La vente d’un immeuble ou de plusieurs appartements dans un même bâtiment soulève bien plus de questions qu’il n’y paraît. Entre obligations techniques, exigences juridiques et demandes spécifiques des notaires, les vendeurs se retrouvent parfois confrontés à des diagnostics qu’ils ne savent ni nommer ni justifier. DTG ? DPE collectif ? Copropriété ? Trois mots qui, mis bout à bout, peuvent changer la nature d’une vente.

 

Depuis l’entrée en vigueur progressive du Plan Pluriannuel de Travaux et du DPE collectif obligatoire dans certaines copropriétés, les professionnels comme les particuliers doivent redoubler de vigilance. Le Diagnostic Technique Global (DTG), quant à lui, reste un document encore mal connu mais de plus en plus demandé, notamment lorsqu’un immeuble ancien est mis en copropriété ou divisé en plusieurs lots.

 

Face à cette complexité croissante, il devient essentiel de clarifier ce que la réglementation impose réellement, ce que les notaires peuvent exiger à titre de précaution, et ce que les vendeurs ont intérêt à anticiper. Dans ce dossier complet, vous trouverez une analyse précise et accessible de quatre situations fréquentes, rédigées dans un style professionnel et direct, pour répondre aux questions suivantes :

• Le DPE collectif est-il obligatoire lorsqu’un DTG est réalisé ?

• Pourquoi un notaire peut-il exiger un DTG dans le cadre d’une vente ?

• La vente simultanée de plusieurs appartements déclenche-t-elle une obligation de DTG ?

• Quelle stratégie adopter pour sécuriser une vente immobilière dans un immeuble ancien ?

 

Chacun de ces articles peut être lu séparément, mais ils forment ensemble un guide cohérent pour tous ceux qui, professionnels ou particuliers, sont confrontés à la vente d’un bien collectif, à la division d’un immeuble, ou à la création d’une copropriété.

 

Avant de vendre, de signer ou de diagnostiquer, mieux vaut comprendre les règles du jeu.

 

 

Le DPE collectif est-il obligatoire lorsqu’un DTG est réalisé ?

 

 

Le DPE collectif est parfois mentionné dans les ventes d’immeubles ou d’appartements lorsqu’un Diagnostic Technique Global (DTG) est réalisé. Certains notaires l’exigent, certains vendeurs le redoutent, et pourtant, il n’est pas toujours obligatoire. En réalité, le DPE collectif et le DTG n’obéissent pas aux mêmes logiques réglementaires. Ils peuvent coexister, mais l’un n’implique pas nécessairement l’autre.

 

Le DTG est un document technique global, souvent requis lors d’une mise en copropriété d’un immeuble ancien. Il vise à dresser un état des lieux du bâtiment, de ses parties communes, de ses équipements, et peut inclure une évaluation énergétique. C’est ici que la confusion naît. Une analyse thermique peut apparaître dans un DTG sans pour autant constituer un DPE collectif réglementaire. Car le DPE collectif, lui, obéit à des règles précises fixées par décret.

 

Depuis le 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 200 lots sont dans l’obligation d’établir un DPE collectif. Cette obligation s’étendra, à partir du 1er janvier 2025, aux copropriétés entre 50 et 200 lots, puis en 2026 à toutes les copropriétés de moins de 50 lots. En dehors de ce calendrier réglementaire, rien n’impose à un vendeur d’immeuble, même concerné par un DTG, de fournir un DPE collectif.

 

Il peut arriver cependant qu’un notaire l’exige, non par obligation légale, mais par mesure de transparence ou de prudence. Lorsque la vente concerne plusieurs lots dans un même bâtiment, ou un immeuble avec chauffage collectif, le notaire peut considérer que la performance énergétique globale doit être connue. Il s’agit alors d’une exigence contextuelle, contractuelle, mais en aucun cas d’une obligation systématique.

 

Le vendeur peut également faire le choix stratégique d’intégrer un DPE collectif à son DTG pour mieux valoriser le bien, rassurer les acquéreurs, ou préparer un futur plan pluriannuel de travaux. Mais cela reste un choix. Dans la majorité des cas, pour vendre un ou plusieurs appartements, le DPE individuel suffit.

 

L’amalgame entre DPE collectif et DTG est donc fréquent, mais juridiquement infondé. Le premier est un diagnostic énergétique à l’échelle de l’immeuble, encadré par la loi. Le second est un document global, qui peut contenir une approche énergétique, mais sans obligation de respecter les normes spécifiques du DPE collectif.

 

Avant toute vente, mieux vaut s’en remettre à un professionnel qualifié pour clarifier la situation. Car si le DTG devient obligatoire dans certains cas précis, comme la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, le DPE collectif, lui, ne suit pas automatiquement. Il suit une autre logique, celle du calendrier réglementaire des copropriétés. Rien ne sert de les confondre.

 

 

Pourquoi un notaire peut-il exiger un DTG dans le cadre d’une vente ?

 

Il arrive que la demande d’un Diagnostic Technique Global (DTG) ne vienne pas d’un syndic ou d’un professionnel de l’immobilier, mais directement d’un notaire. C’est souvent le cas lorsque plusieurs lots d’un même immeuble sont mis en vente simultanément, ou lorsqu’un bâtiment ancien est destiné à être divisé en appartements. À première vue, cela peut surprendre, car la loi ne rend pas le DTG obligatoire pour toutes les ventes. Mais du point de vue du notaire, cette exigence n’est pas arbitraire : elle répond à une logique de transparence et de sécurité juridique.

 

Le rôle du notaire, dans une vente immobilière, n’est pas seulement d’authentifier l’acte. Il doit aussi s’assurer que l’acquéreur est pleinement informé de ce qu’il achète, notamment lorsqu’il ne s’agit pas d’un bien isolé mais d’un logement situé dans un immeuble collectif. Si l’immeuble n’a jamais été divisé, ou s’il ne dispose pas de diagnostic structurel récent, le notaire peut considérer qu’un DTG est nécessaire pour encadrer juridiquement la transaction.

 

Le DTG n’est pas un simple rapport technique. Il évalue l’état apparent des parties communes, identifie les équipements collectifs, les désordres éventuels, les non-conformités réglementaires, les risques structurels, et établit une projection des travaux à prévoir à court ou moyen terme. Il intègre également, selon les cas, une évaluation sommaire du coût des interventions à venir et peut comporter un volet énergétique. Ce document donne donc une vision d’ensemble du bâtiment, utile à la fois pour l’acheteur et pour le notaire chargé de sécuriser la transaction.

 

Lorsque plusieurs lots sont vendus d’un coup, sans que l’immeuble ait encore été soumis au statut de la copropriété, la question du partage des charges, de l’état général des équipements, de l’entretien du gros œuvre ou des réseaux devient centrale. À défaut de DTG, l’acheteur pourrait estimer ne pas avoir été informé correctement, et engager la responsabilité du vendeur ou du notaire après la vente, en cas de mauvaise surprise. D’où l’intérêt de prévenir, plutôt que de réparer.

 

Dans certains cas, le notaire peut également recommander le DTG lorsqu’un immeuble ancien, mal entretenu, ou à l’histoire floue, est vendu pour être divisé. Le document permet alors d’identifier les pathologies lourdes, d’anticiper un futur plan pluriannuel de travaux, voire de préparer une mise en copropriété conforme aux exigences réglementaires.

 

On retrouve aussi cette demande lorsque le notaire perçoit que le bien est vendu à des acquéreurs qui auront à gérer ensemble les espaces communs, sans qu’un cadre clair ne soit encore établi. Un DTG devient alors un outil d’information, mais aussi de responsabilisation.

 

En somme, même s’il n’est pas imposé par la réglementation dans toutes les ventes, le DTG peut être demandé par le notaire dès lors qu’il existe un enjeu collectif, une division prévue, ou un flou sur l’état de l’immeuble. Ce n’est pas une formalité de plus, mais un moyen de sécuriser une transaction complexe, et d’éviter que l’ignorance des uns ne devienne un contentieux pour les autres.

 

 

La vente simultanée de plusieurs appartements déclenche-t-elle une obligation de DTG ?

 

Trois appartements vendus simultanément dans un même immeuble. À première vue, il s’agit d’une opération classique, souvent motivée par une succession, une réorganisation patrimoniale ou la volonté d’un propriétaire unique de se désengager progressivement. Mais cette transaction soulève une question moins anodine qu’il n’y paraît : la vente déclenche-t-elle l’obligation de réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) ? Tout dépend, en réalité, du statut juridique de l’immeuble au moment de la vente.

 

Lorsque l’immeuble est déjà soumis au statut de la copropriété, la vente de plusieurs lots, même simultanée, n’entraîne pas d’obligation particulière en matière de DTG. Seules les règles habituelles s’appliquent : chaque appartement vendu doit disposer de ses diagnostics réglementaires (DPE, amiante, gaz, électricité, plomb selon l’année de construction, état des risques, etc.), mais aucun texte n’impose la production d’un DTG à cette occasion, sauf si l’assemblée générale l’a préalablement voté.

 

La situation change radicalement si l’immeuble est en monopropriété. Dans ce cas, le propriétaire unique détient l’ensemble du bâtiment, et la vente de trois appartements peut être assimilée à une mise en copropriété partielle ou totale. Or, dans un immeuble de plus de dix ans, la loi impose la réalisation d’un DTG préalablement à cette mise en copropriété. Il ne s’agit pas d’une option, mais d’une obligation fixée à l’article L.731-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le DTG devient alors une pièce du dossier technique, au même titre que l’état descriptif de division, le règlement de copropriété ou les autres diagnostics structurels.

 

C’est d’ailleurs souvent à ce moment que le notaire, chargé de rédiger les actes, alerte le vendeur : pour établir une copropriété régulière, il faut pouvoir informer les futurs copropriétaires sur l’état technique de l’immeuble. Le DTG devient alors le document pivot, celui qui rassemble l’analyse de l’état apparent des parties communes, l’état des équipements, la conformité réglementaire, les désordres visibles, mais aussi une projection des travaux à envisager à court ou moyen terme. Il ne s’agit pas uniquement d’une formalité technique : c’est un outil d’anticipation, d’information et de sécurisation juridique pour tous les acteurs de la vente.

 

Il arrive aussi que la vente de plusieurs appartements s’inscrive dans une logique progressive. Un propriétaire vend trois appartements sur cinq, avec l’intention de céder le reste plus tard. Même si la vente partielle n’implique pas immédiatement la mise en copropriété complète, la jurisprudence considère que la division juridique d’un immeuble ancien engage le vendeur à produire les éléments nécessaires à la création d’une copropriété, notamment le DTG. Le diagnostic devient alors un élément indispensable du dossier transmis aux acquéreurs.

 

Enfin, certaines préfectures ou collectivités peuvent être plus strictes sur la mise en conformité des divisions d’immeubles anciens, notamment en zones tendues ou en secteur soumis à des règlements spécifiques. Dans ces contextes, le DTG est non seulement recommandé, mais parfois exigé avant la signature des actes.

 

En résumé, la vente de trois appartements dans un même immeuble n’oblige pas toujours à produire un DTG. Mais dès lors que le bâtiment est en monopropriété, de plus de dix ans, et que la vente s’accompagne ou anticipe une division juridique, le DTG devient obligatoire. Il s’agit d’un outil de transparence et de régularisation, sans lequel la vente pourrait être retardée, voire juridiquement contestée. La prudence veut donc que le vendeur s’en préoccupe dès les premières intentions de cession, en lien avec un notaire et un professionnel compétent.

 

Quelle stratégie adopter pour sécuriser une vente immobilière dans un immeuble ancien ?

 

Vendre un immeuble ou plusieurs appartements dans un même bâtiment ancien soulève souvent des questions techniques que les vendeurs n’anticipent pas toujours. Au-delà des diagnostics habituels, certains notaires exigent un Diagnostic Technique Global (DTG), voire un DPE collectif. Mais qu’est-ce qui est réellement obligatoire, et qu’est-ce qui relève de la simple prudence juridique ?

 

Le DTG est un document destiné à évaluer l’état global d’un immeuble. Il analyse les parties communes, les équipements collectifs, les éventuelles non-conformités réglementaires, les risques de dégradation, et propose une première évaluation des travaux à prévoir. Il peut inclure un volet énergétique, mais cela reste à la discrétion du professionnel qui le réalise. Contrairement à certaines idées reçues, le DTG n’est pas systématiquement imposé par la réglementation. Il devient obligatoire uniquement dans certains cas précis : mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, ou sur injonction administrative en cas d’insalubrité.

 

Quant au DPE collectif, il suit une logique indépendante. Il ne découle pas du DTG. Il est imposé progressivement, depuis janvier 2024, aux copropriétés selon leur taille. Les immeubles de plus de 200 lots sont concernés depuis le 1er janvier 2024, ceux de 50 à 200 lots à partir de 2025, et tous les autres à compter de 2026. Mais pour un immeuble en monopropriété, destiné à être divisé ou vendu par lots, ce diagnostic n’est pas requis par défaut. Il peut toutefois être exigé par le notaire si les circonstances le justifient : système de chauffage collectif, état incertain de l’immeuble, ou volonté de protéger juridiquement les parties.

 

Ce que révèle cette succession de cas, c’est que la question n’est pas simplement réglementaire. Elle est aussi stratégique. Un vendeur avisé peut décider de faire réaliser un DTG même s’il n’y est pas obligé, pour anticiper les objections, valoriser le bâtiment, ou sécuriser la vente. À l’inverse, l’absence de DTG dans une situation où il est requis peut retarder, voire bloquer, la signature de l’acte. De la même manière, un DPE collectif bien présenté peut rassurer un acquéreur ou éclairer une division future.

 

Ce qui compte, au fond, c’est d’anticiper. Les ventes complexes, les immeubles anciens, les mises en copropriété ou les cessions de plusieurs lots simultanés ne sont jamais de simples formalités. Elles doivent être accompagnées d’une lecture technique du bâtiment. Le notaire n’est pas là pour faire appliquer la loi à la lettre, mais pour sécuriser l’opération dans son ensemble. Et c’est souvent dans cette logique qu’un DTG est demandé.

 

Ce document, trop souvent perçu comme une contrainte, est en réalité un outil de clarté. Il permet de situer l’état de l’immeuble dans son cycle de vie, d’identifier les urgences, de planifier l’entretien à long terme, et surtout, de replacer la vente dans un contexte patrimonial plus large.

 

Il ne s’agit donc pas seulement de savoir si un DTG est obligatoire, mais de comprendre pourquoi il peut être utile — pour l’acquéreur, pour le vendeur, et pour le bâtiment lui-même.