DPE et fraude en 2025 : comment les erreurs et manipulations faussent le marché immobilier et les décisions de rénovation

 

Le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu un élément clé dans l’évaluation des biens immobiliers, influençant directement leur valeur, leur attractivité sur le marché et les décisions de rénovation énergétique. Avec la montée des exigences réglementaires et les interdictions progressives de location des passoires thermiques, le classement énergétique d’un logement peut déterminer sa capacité à être vendu ou loué dans des conditions favorables. Pourtant, des erreurs, des approximations et des manipulations existent, faussant la perception réelle de la performance énergétique d’un bien et induisant en erreur aussi bien les acheteurs que les syndics et copropriétaires d’immeubles collectifs.

 

Certains propriétaires peu scrupuleux cherchent à améliorer artificiellement la note DPE de leur logement en minimisant volontairement certains critères. Une mauvaise évaluation de l’épaisseur des isolants, une déclaration approximative du type de chauffage ou une sous-estimation des déperditions thermiques peuvent faire passer un logement classé F en E ou même en D. Cette manipulation permet d’échapper aux restrictions imposées aux passoires thermiques et d’éviter d’engager des travaux lourds avant une vente. Les acheteurs se retrouvent ensuite face à un logement qui consomme bien plus que prévu, avec des factures énergétiques élevées et parfois un inconfort thermique non anticipé. Le classement affiché lors de la transaction ne reflète alors pas la réalité du bâtiment, exposant l’acquéreur à des dépenses qu’il n’avait pas envisagées.

 

Dans certains cas, les rénovations énergétiques réalisées pour améliorer la note DPE ne sont pas adaptées au bâti existant. L’ajout d’une isolation intérieure sur des murs en pierre ou en brique pleine peut perturber l’équilibre hygrothermique du bâtiment, en bloquant la diffusion naturelle de l’humidité. Ce phénomène peut entraîner l’apparition de moisissures, une sensation d’humidité permanente et la détérioration des enduits intérieurs. Certains investisseurs profitent du marché des passoires thermiques pour acheter des biens à bas prix, appliquer une rénovation rapide et standardisée, puis les revendre avec une meilleure note DPE, sans réellement améliorer la qualité thermique et sanitaire du logement. Une isolation inadaptée, couplée à une absence de ventilation performante, peut créer un environnement malsain et dégradé en quelques années.

 

Dans les copropriétés, le DPE collectif joue un rôle crucial dans la planification des travaux de rénovation et dans l’élaboration du plan pluriannuel de travaux. Une mauvaise évaluation de la consommation énergétique globale peut influencer les décisions prises en assemblée générale, retardant la mise en place des mesures nécessaires pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble. Un classement trop optimiste peut dissuader les copropriétaires de voter des rénovations essentielles, tandis qu’un classement trop sévère peut inciter à des travaux mal ciblés ou inadaptés. Une mauvaise interprétation du DPE collectif peut aussi compliquer l’accès aux financements pour la rénovation énergétique, certaines banques conditionnant désormais leurs prêts à la performance énergétique du bien financé.

 

Les erreurs liées aux logiciels de calcul du DPE constituent une autre source de distorsion du marché immobilier. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, mais il repose toujours sur des hypothèses et des modélisations qui ne reflètent pas toujours fidèlement les performances réelles d’un logement. Certains outils appliquent des valeurs par défaut lorsqu’un élément ne peut être mesuré précisément sur site, ce qui peut entraîner des écarts significatifs. Une pompe à chaleur mal renseignée, une isolation non prise en compte correctement ou une exposition mal évaluée peuvent conduire à des résultats incohérents. Un logement bien rénové peut ainsi se retrouver avec une note inférieure à ce qu’il mérite, tandis qu’un logement mal isolé peut bénéficier d’un classement plus favorable qu’il ne le devrait

 

Les conséquences de ces erreurs et manipulations sont multiples. Pour un acheteur, un DPE erroné peut signifier une dépense énergétique bien plus importante que prévue et des travaux de correction à réaliser immédiatement après l’acquisition. Pour un investisseur locatif, il peut s’agir d’un risque financier, avec l’interdiction progressive de location des logements les moins performants. Pour une copropriété, un mauvais diagnostic peut retarder ou compromettre les décisions de rénovation, impactant la valorisation des logements et les charges des résidents. Pour les banques et les organismes de financement, des DPE mal établis faussent l’évaluation des risques liés aux prêts immobiliers, renforçant l’incertitude sur la rentabilité des biens financés.

 

Les acheteurs doivent être particulièrement vigilants face aux risques de DPE erroné ou manipulé. Une simple note affichée ne suffit pas pour juger la véritable qualité énergétique d’un bien. Il est essentiel de demander des précisions sur les éléments ayant servi à établir le diagnostic, de comparer les consommations réelles des années précédentes lorsque c’est possible et, si nécessaire, de faire appel à un expert indépendant pour confirmer l’évaluation énergétique du logement. Une vigilance accrue est également nécessaire pour les copropriétés, où le DPE collectif doit être étudié avec attention avant toute décision d’achat ou de travaux. Les syndics doivent s’assurer que les diagnostics sont réalisés avec rigueur, en tenant compte des caractéristiques réelles du bâti et des équipements en place.

 

Le DPE est un outil essentiel pour accompagner la transition énergétique du parc immobilier, mais il reste imparfait tant que des erreurs, des approximations ou des fraudes existent. L’avenir du diagnostic passera par un renforcement des contrôles sur la qualité des évaluations, une meilleure prise en compte des spécificités des bâtiments anciens et un recours plus fréquent aux audits énergétiques pour compléter le DPE lorsque des doutes subsistent. Les propriétaires, acquéreurs et copropriétaires doivent apprendre à ne pas se fier aveuglément à une simple lettre affichée sur un rapport, mais à analyser en profondeur la réalité énergétique du bien qu’ils convoitent pour éviter de mauvaises surprises.