DPE : Découvrez les 5 exceptions qui vous dispensent du diagnostic de performance énergétique obligatoire

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une étape incontournable lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Ce document permet d’évaluer la consommation énergétique d’un logement et son impact sur l’environnement. Toutefois, dans certaines situations bien précises, la réglementation prévoit des exceptions qui permettent d’échapper à cette obligation. En tant que propriétaire dans l’Eure ou en Normandie, il est essentiel de comprendre dans quels cas un bien peut être dispensé de ce diagnostic.

L’article R.126-15 du Code de la construction et de l’habitation définit cinq situations spécifiques où un bâtiment peut être exempté du DPE. Si votre bien correspond à l’une d’entre elles, vous pouvez légalement éviter de faire réaliser ce diagnostic avant sa mise en vente ou en location. Cependant, certaines de ces exceptions, notamment celle des bâtiments occupés moins de quatre mois par an, nécessitent d’être justifiées rigoureusement pour éviter tout litige.

1. Les bâtiments indépendants de moins de 50 m²

La première exception concerne les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m². Un bâtiment est considéré comme indépendant lorsqu’il ne partage aucun mur avec un autre bâtiment, ce qui exclut les appartements. Cette exemption concerne surtout les studios individuels, petites maisons isolées, dépendances aménagées et bureaux indépendants.

L’article R.126-15 du CCH précise que ces bâtiments ne sont pas soumis au DPE, car leur consommation énergétique est jugée marginale par rapport aux grands logements. Si vous possédez un bien de cette taille en Normandie, cette exception peut vous concerner.

2. Les bâtiments agricoles, industriels ou artisanaux non chauffés

Un bâtiment utilisé à des fins agricoles, industrielles ou artisanales, et qui n’est ni chauffé ni climatisé, est exempté de DPE. Cela inclut les hangars agricoles, entrepôts, ateliers non isolés et autres structures destinées au stockage ou à la production.

Cette dispense repose sur le fait que ces bâtiments n’ont pas de besoin énergétique direct pour le chauffage ou la climatisation, et ne rentrent donc pas dans le cadre du DPE, qui vise à évaluer l’efficacité thermique des biens résidentiels ou tertiaires chauffés.

Cependant, si un atelier ou un hangar est partiellement chauffé pour certains usages, il pourrait perdre cette exemption. Dans ce cas, il est recommandé de vérifier l’installation de chauffage et d’éventuellement le retirer avant une mise en vente si l’objectif est d’échapper au DPE.

3. Les bâtiments provisoires utilisés moins de 2 ans

Un bâtiment construit pour un usage temporaire est dispensé du DPE, à condition que son occupation ne dépasse pas deux ans. Cette règle s’applique notamment aux bungalows de chantier, structures modulaires temporaires et bâtiments provisoires pour des événements ou des besoins ponctuels.

Pour justifier cette exception, il peut être nécessaire de fournir une déclaration de la mairie, un permis de construire spécifique ou une attestation du propriétaire indiquant que l’occupation est limitée dans le temps. En Normandie, où certains chantiers temporaires nécessitent des bâtiments provisoires, cette exemption est particulièrement pertinente.

4. Les lieux de culte et les monuments historiques

Les églises, temples, mosquées et synagogues ne sont pas soumis au DPE. De même, les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire bénéficient d’une exonération automatique.

Cette exemption est prévue car ces bâtiments ont des contraintes architecturales particulières et ne sont pas destinés à un usage résidentiel ou tertiaire classique. La préservation du patrimoine historique prime sur les considérations énergétiques modernes.

Toutefois, un bien situé dans un monument historique, comme un appartement dans un château classé, pourrait être soumis au DPE si son usage est résidentiel. Vérifier le statut exact du bien auprès des services du patrimoine est donc essentiel avant toute transaction.

5. Les bâtiments occupés moins de 4 mois par an

L’exception la plus délicate à justifier concerne les bâtiments utilisés moins de 120 jours par an. Cette situation concerne principalement les résidences secondaires, les maisons de vacances et certains logements de fonction inoccupés une partie de l’année.

Bien que cette exemption soit prévue par l’article R.126-15 du CCH, elle reste difficile à prouver en cas de contrôle. L’administration peut exiger des justificatifs concrets pour confirmer que le logement n’est pas utilisé au-delà de cette limite.

Comment justifier une occupation inférieure à 4 mois par an ?

Pour éviter toute contestation, plusieurs éléments de preuve peuvent être fournis afin de démontrer que le bien est bien inoccupé plus de deux tiers de l’année. Parmi les justificatifs les plus solides, on retrouve :

        •       Les factures d’énergie : une consommation minimale d’électricité, de gaz ou d’eau peut prouver une faible occupation. Les relevés de compteurs intelligents comme Linky ou Gazpar permettent d’obtenir des données précises.

        •       La taxe d’habitation : si le bien est déclaré en tant que résidence secondaire, cette information peut être utilisée pour justifier l’inoccupation.

        •       Les abonnements et contrats : un abonnement Internet ou téléphonique suspendu une grande partie de l’année peut renforcer la crédibilité d’une demande d’exemption.

        •       Les témoignages : un voisin, un syndic ou un gardien peut attester du faible usage du bien. Une attestation sur l’honneur du propriétaire peut également être jointe, bien qu’elle ait une valeur limitée si elle n’est pas accompagnée d’autres preuves.

        •       Les justificatifs de location saisonnière : si le bien est loué ponctuellement via Airbnb ou d’autres plateformes, les déclarations fiscales correspondantes peuvent prouver qu’il n’est pas utilisé en dehors de ces périodes spécifiques.

Pourquoi bien justifier son exemption au DPE est essentiel ?

Un propriétaire qui revendique une dispense de DPE sans pouvoir la justifier s’expose à plusieurs risques. L’acheteur ou le locataire peut contester la transaction et demander une réduction du prix en raison de l’absence du diagnostic. En cas de contrôle administratif, une sanction peut être appliquée et la réalisation d’un DPE imposée en urgence. Enfin, un redressement fiscal peut être envisagé si le bien est suspecté d’être utilisé plus de quatre mois par an malgré la déclaration inverse.

Dans l’Eure et en Normandie, où le marché immobilier est particulièrement actif sur les résidences secondaires, ces questions se posent fréquemment. Faire appel à un expert en efficacité énergétique permet d’évaluer précisément la situation et d’éviter toute erreur réglementaire avant une mise en vente ou en location.

Conclusion

Le Diagnostic de Performance Énergétique est une obligation légale pour la majorité des transactions immobilières, mais certaines exceptions permettent d’y échapper. Les bâtiments de moins de 50 m², les structures agricoles et artisanales non chauffées, les constructions provisoires, les édifices religieux et les bâtiments occupés moins de quatre mois par an peuvent être dispensés du DPE. Toutefois, justifier cette dernière exception peut être complexe et nécessite des preuves solides. Pour sécuriser une vente ou une location en toute conformité, mieux vaut s’entourer de professionnels spécialisés en diagnostic immobilier dans l’Eure et en Normandie.