Mon voisin est classé C, moi je suis classé E : comment est-ce possible ?

Dans une même rue, deux maisons construites la même année, avec la même surface, le même type de toiture et parfois même le même plan intérieur peuvent afficher deux classes énergétiques différentes. L’un obtient un C rassurant. L’autre découvre un E, parfois un F. La réaction est presque toujours la même : incompréhension, suspicion, comparaison immédiate. Comment est-ce possible alors que les bâtiments semblent identiques ?

 

La première chose à comprendre est que le Diagnostic de Performance Énergétique ne compare pas des apparences. Il analyse des caractéristiques techniques précises. L’isolation réelle des murs, la nature exacte des menuiseries, la présence ou non d’isolant en combles, le type de plancher bas, la performance du système de chauffage, la production d’eau chaude, la ventilation. Deux maisons visuellement similaires peuvent en réalité être très différentes dans leur composition thermique.

 

Prenons un cas fréquent en Normandie. Deux pavillons des années 1980. L’un a vu ses combles isolés il y a dix ans avec un isolant épais et continu. L’autre possède encore 10 centimètres de laine ancienne, tassée, parfois discontinues. À l’œil nu, rien ne distingue les deux. Dans le calcul réglementaire du DPE, la différence est pourtant majeure. La déperdition par la toiture peut à elle seule faire basculer une classe.

 

Il en va de même pour les systèmes de chauffage. Une chaudière fioul ancienne, même entretenue, n’a pas le même rendement qu’une pompe à chaleur récente. Deux maisons peuvent consommer des montants similaires en euros si les habitudes d’occupation diffèrent, mais le DPE ne repose plus sur les factures. Depuis la réforme, la méthode dite 3CL évalue le bâtiment de manière standardisée, indépendamment du comportement des occupants. Ce qui est mesuré, ce n’est pas votre facture réelle, mais la performance théorique du bâti.

 

La comparaison avec le voisin est donc souvent trompeuse. Elle repose sur l’idée que deux biens proches sont équivalents. Or le DPE est sensible à des détails invisibles : ponts thermiques non traités, absence de rupture d’isolation en plancher intermédiaire, ventilation naturelle au lieu d’une VMC, simple vitrage conservé sur une extension arrière. Chaque élément pèse dans le calcul final.

 

Il faut aussi rappeler un point rarement évoqué : le DPE est une photographie à un instant donné. Il dépend des informations accessibles le jour de la visite. Un plancher non accessible, une isolation non visible et non justifiée par une facture, un doublage intérieur dont la composition est inconnue peuvent conduire à retenir des valeurs par défaut moins favorables. Ce n’est pas une pénalisation arbitraire. C’est l’application d’une méthode nationale qui impose des hypothèses prudentes en l’absence de preuve.

 

Autre facteur souvent sous-estimé : la surface et la compacité. Une maison mitoyenne, protégée par deux voisins, perd naturellement moins de chaleur qu’une maison isolée sur quatre façades. Deux habitations dans la même rue peuvent donc afficher des résultats différents simplement en raison de leur implantation.

 

La frustration naît généralement de l’écart de classe, pas du calcul lui-même. Entre C et E, il y a deux lettres, mais surtout une perception de valeur différente. Sur le marché immobilier, cette différence peut influencer le prix de vente, la capacité à louer, ou la négociation bancaire. Pourtant, elle ne signifie pas que l’un des deux diagnostics est “faux”. Elle signifie que le niveau de performance thermique du bâti n’est pas identique dans le détail.

 

Peut-on pour autant se tromper dans un DPE ? Oui, comme dans toute mission technique, une erreur est possible. Une surface mal relevée, une donnée mal saisie, un système mal identifié peuvent impacter le résultat. Mais dans la majorité des cas, l’écart entre deux voisins ne relève pas d’une erreur, mais d’une différence réelle, parfois minime, parfois structurelle.

 

La vraie question n’est donc pas de savoir pourquoi le voisin est mieux classé. La vraie question est de comprendre ce qui, dans votre propre logement, pèse sur la note. Isolation des combles, remplacement des menuiseries, changement de générateur de chauffage, amélioration de la ventilation. Le DPE ne juge pas. Il révèle un niveau de performance énergétique à un moment donné.

 

Comparer peut être utile, à condition de comparer techniquement. La classe énergétique n’est ni une médaille ni une sanction morale. C’est un indicateur. Et comme tout indicateur, il prend son sens lorsqu’on en comprend la méthode, les limites et les leviers d’amélioration.

 

En 2026, le DPE influence la vente, la location et parfois le financement. Mais il ne dit pas tout d’un bien. Il n’évalue ni l’emplacement, ni la qualité architecturale, ni la valeur patrimoniale globale. Il mesure la performance énergétique réglementaire. Rien de plus. Rien de moins.

 

Si votre voisin est classé C et que vous êtes classé E, la réponse n’est pas dans la comparaison. Elle est dans les caractéristiques réelles de votre bâtiment. Et c’est en les analysant objectivement que l’on peut décider, ou non, d’agir.