“Mon agent immobilier me dit que le DPE ne compte pas… Vraiment ?”

 

Il y a toujours ce moment un peu gênant.

Vous êtes assis autour de la table.

Le bien est en vente.

Et quelqu’un dit :

 

« Le DPE, ce n’est qu’un détail. Ce qui compte, c’est le coup de cœur. »

 

C’est rassurant.

C’est confortable.

C’est faux.

 

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On aimerait croire que le Diagnostic de Performance Énergétique est un simple papier administratif. Une formalité parmi d’autres. Un document qu’on imprime pour le notaire et qu’on oublie ensuite. Pourtant, en 2026, le DPE est devenu un élément structurant du marché immobilier. Pas un détail. Pas une option. Un critère.

 

Le problème, c’est que son impact n’est pas toujours visible immédiatement. Un logement classé E peut encore se vendre. Un logement classé F peut encore trouver preneur. Même un G peut séduire. Mais la question n’est plus seulement “est-ce que ça se vend”. La question est “à quel prix” et “dans quelles conditions”.

 

Aujourd’hui, un acheteur ne regarde plus seulement la surface, l’exposition ou la cuisine refaite. Il regarde la trajectoire réglementaire. Il regarde les échéances. Il regarde les coûts futurs. Et parfois, il ne dit rien. Il négocie.

 

Un DPE médiocre ne bloque pas forcément une vente. Il modifie la perception. Il introduit une incertitude. Il transforme une maison “agréable” en maison “à travaux”. Même si ces travaux ne sont pas immédiatement obligatoires. Même si le logement reste parfaitement habitable.

 

Et cette perception a un prix.

 

Dans certaines communes de Normandie, on observe déjà un écart significatif entre deux biens comparables, simplement à cause de leur étiquette énergétique. À surface et localisation équivalentes, un logement classé C inspire stabilité. Un logement classé E ou F inspire projection de dépenses. Isolation, chauffage, ventilation. Même si rien n’est décidé, l’acheteur anticipe.

 

Et lorsqu’un acheteur anticipe des travaux, il les intègre dans son offre.

 

Ce n’est pas une punition.

C’est une logique économique.

 

Le DPE est devenu un indicateur de risque perçu.

 

Il influence la capacité d’emprunt, car certaines banques analysent désormais la performance énergétique dans leur étude globale du dossier. Il influence la stratégie locative, car les échéances d’interdiction progressive des passoires thermiques sont connues. Il influence la revente future, car un bien mal classé aujourd’hui peut devenir plus contraint demain.

 

Dire que le DPE “ne compte pas”, c’est confondre visibilité immédiate et influence réelle.

 

Bien sûr, il ne remplace pas l’état structurel du bâtiment. Il ne dit rien des fissures, des infiltrations ou de la qualité des réseaux. Mais il agit sur un terrain plus subtil : la confiance.

 

Un DPE cohérent, argumenté, compréhensible, rassure.

Un DPE approximatif ou ancien fragilise.

 

Et c’est là que le sujet devient plus sérieux encore.

 

Car tous les DPE ne se valent pas. Un diagnostic mal interprété, mal expliqué ou réalisé sans cohérence peut créer une perception erronée du bien. À l’inverse, un DPE bien compris peut repositionner un logement dans son contexte réel, en expliquant les marges d’amélioration et les scénarios possibles.

 

Le DPE n’est pas un verdict moral.

C’est une photographie énergétique à un instant donné.

 

Mais sur le marché immobilier actuel, cette photographie pèse dans la décision.

 

On peut choisir de l’ignorer.

On peut aussi choisir de le comprendre avant que d’autres ne l’interprètent à votre place.

À retenir

 

Le DPE ne bloque pas toujours une vente.

Mais il influence presque toujours la négociation.

Ce n’est pas un détail administratif.

C’est un facteur économique.

 

Et dans un marché plus exigeant, ce facteur devient stratégique.