DTG en France : pourquoi un DPE est toujours obligatoire, quelle que soit la configuration de l’immeuble

 

Peut-on établir un Diagnostic Technique Global (DTG) sans réaliser de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ? La question revient régulièrement, en particulier dans les petites copropriétés de l’Eure où les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sont souvent individuels. Pourtant, la réponse est claire : le DPE fait partie intégrante du DTG. Il en constitue même l’un des fondements réglementaires, indissociable de l’évaluation globale du bâtiment.

Qu’il prenne la forme d’un DPE collectif par échantillonnage, lorsque l’immeuble est doté de systèmes collectifs de chauffage ou d’eau chaude sanitaire, ou d’un DPE complet à l’immeuble avec visite intégrale de tous les logements en l’absence de ces équipements mutualisés, le DPE est obligatoire dans tout DTG réalisé conformément à la réglementation en vigueur.

Le flou entretenu par certains prestataires, les tentatives de contournement ou les prétendues “dispenses techniques” ne changent rien à la lettre des textes : un DTG sans DPE n’est pas un DTG conforme.

 Le cadre réglementaire du DTG : une obligation de fond, structurée par décret

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est encadré par les articles L.731-1 à L.731-5 du Code de la construction et de l’habitation, et précisé par le décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016. Ce décret fixe la structure du rapport et définit les documents obligatoires qui le composent. Il ne laisse place à aucune interprétation sur la nécessité d’intégrer un volet énergétique.

 Selon la réglementation, le DTG doit obligatoirement comprendre les éléments suivants :

• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;

• Une analyse de l’état de la gestion du syndicat (contrats, sinistralité, organisation) ;

• Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble, ou un audit énergétique, s’il est déjà exigé (cas de certains bâtiments de grande taille) ;

• Une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur 10 ans ;

• Une évaluation sommaire du coût de ces travaux.

Le texte est explicite : en l’absence d’audit énergétique déjà réalisé, c’est le DPE de l’immeuble qui doit être intégré au DTG. Le DPE est donc structurellement inclus dans la définition même du DTG, et ne peut être ni reporté ni supprimé.

Le mot “ou” utilisé dans la formulation réglementaire ne signifie pas un choix arbitraire entre audit et DPE : il signifie simplement que si un audit est exigé réglementairement (grande copropriété en chauffage collectif par exemple), il remplace le DPE. À défaut, le DPE devient obligatoire.

 

Le DPE est obligatoire, mais il existe deux formes selon la configuration de l’immeuble

 

L’obligation d’intégrer un DPE dans le DTG ne signifie pas qu’il existe un modèle unique de diagnostic énergétique. Au contraire, la forme du DPE dépend directement de la configuration technique de l’immeuble, notamment du type de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Cette distinction est essentielle, tant pour le professionnel qui établit le DTG que pour les copropriétaires qui souhaitent comprendre la portée réelle de l’analyse.

 Cas n°1 : Présence d’un chauffage collectif ou d’une production d’ECS collective

Lorsque l’immeuble dispose d’un système collectif de chauffage ou d’eau chaude sanitaire, la réglementation permet la réalisation d’un DPE collectif par échantillonnage. Il ne s’agit pas ici de visiter tous les logements, mais de sélectionner un échantillon représentatif selon les typologies de logements existantes (studio, T2, T3, duplex, etc.).

 Ce DPE collectif se fonde principalement sur :

• L’analyse du bâti (murs, toiture, menuiseries, ponts thermiques) ;

• Le système de chauffage et d’eau chaude mutualisé ;

• La ventilation (collective ou non) ;

• Et une ou plusieurs visites d’appartements représentatifs, pour modéliser les comportements énergétiques internes.

Cette méthode est encadrée par l’arrêté du 21 septembre 2007 modifié, et permet une synthèse pertinente à l’échelle de l’immeuble sans intrusion excessive. Elle est parfaitement adaptée aux copropriétés récentes ou homogènes, et constitue une solution réaliste et fiable pour l’intégration du DPE dans le DTG.

 Cas n°2 : Chauffage et ECS individualisés

Lorsque le bâtiment est équipé exclusivement de systèmes individuels (chauffage électrique, chaudières gaz ou bois, chauffe-eau privatifs), il n’existe pas de référentiel réglementaire permettant un DPE collectif par échantillonnage.

Dans ce cas, la seule solution réglementairement conforme est la réalisation d’un DPE à l’échelle de l’immeuble complet, lequel nécessite obligatoirement la visite de tous les logements. Pourquoi ? Parce que chaque système de chauffage, chaque ballon d’eau chaude, chaque fenêtre ou isolation privative peut modifier profondément la performance énergétique globale du bâtiment.

 Sans cette exhaustivité :

• Les résultats seraient biaisés par les disparités internes ;

• Le classement DPE serait inopposable ;

• Et le DTG serait juridiquement incomplet, car basé sur une estimation non vérifiée.

Ce DPE intégral, bien que plus contraignant sur le plan logistique, est la seule approche conforme et sérieuse dans les immeubles anciens ou disparates, en particulier dans les petites copropriétés françaises dépourvues de chauffage centralisé.

 

Les dérives : pratiques de contournement et erreurs fréquentes sur le terrain

 

Dans la pratique, surtout dans les petites copropriétés ou les immeubles anciens sans chauffage collectif, il n’est pas rare de voir des DTG remis sans aucun DPE intégré. Certains professionnels évoquent des “contraintes techniques”, des “refus d’accès”, ou des “inapplicabilités” pour justifier l’absence de ce volet pourtant essentiel. D’autres annexent une note explicative, parfois intitulée “note de contexte énergétique” ou “synthèse compensatoire”, censée remplacer le DPE. Ces documents peuvent présenter une analyse sommaire de l’enveloppe thermique ou un relevé visuel des défauts apparents, mais ne constituent jamais un DPE réglementaire conforme.

Ce type de pratique pose trois problèmes majeurs :

 1. Un non-respect du décret encadrant le DTG

Comme vu précédemment, le décret du 28 décembre 2016 impose la présence d’un DPE (ou d’un audit énergétique s’il est requis). Une note explicative ne saurait en tenir lieu. La structure du DTG est fermée : chaque pièce absente constitue une non-conformité.

 2. Une insécurité juridique pour la copropriété

En l’absence de DPE réglementaire intégré au DTG, le rapport perd une part de sa valeur juridique. Or, le DTG est censé orienter les décisions collectives, justifier un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), et servir de base en cas de contentieux ou d’arbitrage technique. Sans volet énergétique normatif, l’ensemble du rapport peut être contesté, voire considéré comme inopposable.

 3. Une perte de crédibilité pour le professionnel

En acceptant de livrer un DTG sans DPE, même avec une justification rédigée de bonne foi, le prestataire s’expose à une critique de son sérieux, de sa rigueur méthodologique, voire de sa compréhension du cadre légal. La tentation de la facilité — surtout dans les immeubles difficiles à visiter — ne doit jamais primer sur l’exigence réglementaire.

Les copropriétaires ne sont pas dupes. Les syndics, les conseils syndicaux et les notaires savent désormais que le DPE n’est pas une option dans le cadre du DTG. Les professionnels qui respectent cette exigence, malgré les contraintes logistiques, renforcent leur crédibilité sur le long terme.

 

Notre méthode : rigueur, adaptation, mais jamais de contournement

 

Chez MSN Diagnostic, nous savons qu’il n’existe pas deux copropriétés identiques. Certaines sont homogènes, récentes, bien équipées. D’autres sont anciennes, divisées, complexes à inspecter, parfois difficiles d’accès. Et pourtant, une constante demeure : le respect du cadre réglementaire prime toujours sur la facilité d’exécution.

Nous avons fait le choix d’adopter une méthode à la fois rigoureuse et adaptable, selon la configuration énergétique de l’immeuble :

Quand un DPE collectif est possible, nous le réalisons selon les règles de l’art

• Systèmes de chauffage ou d’eau chaude mutualisés ?

• Typologies de logements identifiables et accessibles ?

• Échantillonnage réglementaire justifiable ?

Dans ce cas, un DPE collectif par typologie est produit, intégrant les parties communes, les systèmes collectifs et les logements témoins. Cette approche est rapide, économiquement pertinente et conforme aux arrêtés en vigueur.

Quand le DPE collectif est techniquement impossible, nous réalisons un DPE à l’immeuble

Dans les cas plus complexes — immeuble entièrement en chauffage et ECS individuels, logements disparates, rénovations successives non homogènes — nous procédons à une visite intégrale des logements, afin de produire un DPE à l’échelle de l’immeuble complet.

Est-ce plus long ? Oui. Est-ce plus exigeant en termes de coordination avec les occupants ? Certainement. Mais c’est la seule approche juridiquement défendable et thermiquement cohérente dans ces situations.

 Quand certains logements sont inaccessibles malgré nos relances, nous l’indiquons clairement

Aucun prestataire ne peut forcer l’entrée d’un logement. Mais l’inaccessibilité d’un appartement ne justifie pas l’absence de DPE. Dans ces cas-là :

• Nous mentionnons précisément les logements non visités ;

• Nous signalons les limites du calcul thermique ;

• Et nous préconisons une mise à jour ultérieure du DPE dès que l’accès est rendu possible.

Cette transparence renforce la valeur du DTG. Elle permet au syndic et au conseil syndical de justifier leur démarche, tout en garantissant la conformité globale du rapport.

 

Conclusion : Un DTG sans DPE n’est pas un DTG

 

Le Diagnostic Technique Global est un outil puissant, structurant, conçu pour guider les décisions d’investissement d’une copropriété sur le long terme. Il engage non seulement le syndic, mais aussi l’ensemble des copropriétaires, parfois sur plusieurs centaines de milliers d’euros de travaux.

Dans ce contexte, l’exclusion du DPE n’est pas une option. Ce diagnostic énergétique, qu’il soit réalisé de manière collective ou en visite complète selon la configuration de l’immeuble, fait partie intégrante du socle réglementaire du DTG. L’oublier, le contourner, ou prétendre s’en dispenser revient à fragiliser tout le rapport et, par extension, l’ensemble de la stratégie patrimoniale du syndicat.

Les syndics, les conseils syndicaux, les notaires comme les diagnostiqueurs doivent rester vigilants : un DTG sans DPE est un DTG juridiquement incomplet. Il ne permet ni de justifier un Plan Pluriannuel de Travaux, ni de répondre aux obligations des copropriétés en matière de performance énergétique.

Chez MSN Diagnostic, nous avons fait le choix de la conformité et de l’exigence. Parce qu’un rapport valable ne s’improvise pas. Et qu’un patrimoine collectif ne mérite jamais un diagnostic au rabais.